Haus umbauen: Wann ist eine Genehmigung erforderlich?

Platz für ein weiteres Kinderzimmer schaffen, Wohnräume modernisieren oder einen gemütlichen Wintergarten einrichten – es gibt viele Gründe, warum Eigentümer ihr Haus umbauen wollen.

Da gibt es einiges zu beachten, denn Baugenehmigungen sind nicht nur beim Neubau erforderlich. Auch Sanierungen sind vielfach genehmigungspflichtig, beispielsweise dann, wenn es dabei zu einer Umnutzung kommt. 

Bevor Sie Ihr Haus umbauen, empfiehlt es sich, bei der regionalen Bauaufsichtsbehörde nachzufragen. Die Rechtsvorschriften sind nicht bundesweit einheitlich, sondern werden durch die Landesbauordnungen geregelt.

Wir erklären vorab, welche Umbaumaßnahmen grundsätzlich eine Genehmigung benötigen und in welchen Bereichen Sie als Bauherr freie Hand haben.

Das Haus ohne Bauantrag umbauen – Diese Maßnahmen sind möglich

Planen Sie, Ihre Eigentumswohnung zu renovieren? Dann können Sie beruhigt sein: Innerhalb der eigenen vier Wände müssen Sie nur wenige gesetzliche Vorgaben beachten. 

Sofern Sie keine tragenden Wände abreißen möchten, steht es Ihnen frei, Zimmer zu vergrößern, zu streichen oder Bodenbeläge zu erneuern. Umbauten in Innenräumen sind somit unproblematisch, sofern kein Innendenkmalschutz besteht.

Zudem können Sie Ihr Haus ohne Bauantrag umbauen, wenn es sich um folgende Arbeiten handelt:

• Fassadenanstrich 
• Ästhetische Reparaturen
• Instandhaltungsmaßnahmen 
• Erneuerung von Fenstern und Türen (sofern diese nicht versetzt oder vergrößert werden)

Für Wärmedämmungen, den Bau von Gewächshäusern und den Anbau kleiner Überdachungen sind in den meisten Bundesländern ebenfalls keine Bauanträge nötig.

Anbauten, Gauben, Wintergärten – Das Haus gesetzeskonform umbauen

Immer dann, wenn die Wohnfläche vergrößert wird oder tiefgreifende Änderungen an einer Immobilie vorgenommen werden, ist grundsätzlich ein Bauantrag erforderlich.

Das betrifft klassische Anbauten, Wintergärten mit Verbindung zum Haus, aber auch den Ausbau des Dachgeschosses, wenn dadurch eine getrennte Wohnung entsteht.

In diesen Fällen ist eine Genehmigung durch das Bauamt einzuholen: 

• Bauteile werden in Aussehen und Funktion verändert (z.B. Dachgauben).
• Die Statik von Häusern wird beeinflusst.
• Sie möchten eine Immobilie rückbauen.
• Bauten werden erweitert (Balkon, Überdachung, Anbau, Garage).

Anstatt eines Bauantrags reicht manchmal eine sogenannte Bauvoranfrage aus. Dabei handelt es sich um ein weniger aufwändiges Verfahren. Bei kleinen Änderungen können Sie somit schneller beginnen, Ihr Haus umzubauen.

Haus umbauen: Neben dem Bauantrag gibt es weitere Vorschriften

Möchten Sie ein Objekt sanieren, ist der Bauantrag meist nicht die einzige Vorgabe:

Das Gebäudeenergiegesetz greift beispielsweise bei der Installation einer neuen Heizungsanlage. Zudem müssen Sie möglicherweise eine Wärmedämmung nachrüsten, wenn Sie ein bestehendes Wohnhaus umbauen. 

Des Weiteren sind Brandschutzvorgaben zu berücksichtigen, deren Umsetzung zusätzliche Kosten verursachen kann. Letztlich gibt es in vielen Städten und Kommunen Gestaltungsvorgaben, die Sie bei baulichen Maßnahmen einhalten müssen.

Diese finanziellen Förderungen kommen beim Hausumbau infrage

Vor allem Umbauten, die Energieeffizienz und Umweltfreundlichkeit von Immobilien verbessern, werden von der KfW-Bank in der Regel gefördert. Bei einer umfangreichen Sanierung werden Kredit-Tilgungszuschüsse von bis zu 45.000 € vergeben. 

Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle fördert zudem Projekte, die ein nachhaltigeres Wohnen zum Ziel haben. Alternativ bewilligen die Finanzämter Steuerboni für Bauherren, die ein Haus umbauen.

Sie möchten Ihr Haus umbauen? Lassen Sie sich von Experten beraten

Bauantrag, Gebäudeenergiegesetz, Denkmalschutz – wollen Sie ein Haus umbauen, gibt es eine Reihe von Vorschriften zu beachten. Um Konflikte zu vermeiden und das Vorhaben professionell zu planen, können Sie die Leistungen eines Architekten in Anspruch nehmen. Architekturbüros verfügen über die nötige Kompetenz und Erfahrung, um alle Arten von Sanierungen und Anbauten professionell zu begleiten. 

Dabei profitieren Sie nicht nur, weil Sie keine Probleme mit Genehmigungen erwarten. Sie erhalten auch Informationen zu den möglichen Fördermitteln und wissen das Projekt stets in guter Hand. Mit der Hilfe eines Architekten als hauptverantwortlichen Planer gelingt der Umbau zeiteffizient und nach Ihren Vorstellungen.